1. Vorbereitung und erste Schritte vor der Besichtigung

Bereits vor der ersten Besichtigung sollten Interessenten klären, welcher finanzielle Rahmen
realistisch ist. Dazu gehört eine grobe Budgetplanung, die Berücksichtigung von Nebenkosten
(Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklercourtage, eventuelle Modernisierung)
sowie eine erste Rücksprache mit der Hausbank oder einem Finanzierungspartner.

Verkäufer wiederum sollten alle relevanten Objektunterlagen zusammentragen: Grundrisse,
Energieausweis, Baupläne, Baubeschreibungen, Nachweise über Modernisierungen, Teilungserklärung
bei Eigentumswohnungen sowie Protokolle der Eigentümerversammlungen. Je vollständiger die
Unterlagen, desto reibungsloser verläuft die spätere Kaufabwicklung.

2. Besichtigung, Kaufinteresse und Reservierung

Während der Besichtigung verschaffen sich Interessenten einen Eindruck von Lage, Zustand,
Ausstattung und möglichen Modernisierungsbedarfen. Häufig werden im Anschluss weitere
Unterlagen angefordert oder ein zweiter Termin vereinbart, etwa mit einem Sachverständigen
oder Handwerker, um Sanierungskosten besser einschätzen zu können.

Liegt ernsthaftes Kaufinteresse vor, wird häufig eine Reservierung oder ein
Kaufabsichtsschreiben vereinbart. Wichtig: Eine Reservierungsvereinbarung sollte klar
regeln, ob und in welcher Höhe eine Reservierungsgebühr anfällt, wie lange die Immobilie
vom Markt genommen wird und unter welchen Bedingungen die Reservierung verfällt.

3. Finanzierung und Bonitätsprüfung

Parallel zur Kaufentscheidung läuft die Finanzierungsprüfung. Käufer reichen bei ihrer Bank
oder einem Finanzierungspartner Unterlagen wie Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft,
Vermögensübersichten und Objektunterlagen ein. Auf dieser Basis wird ein Finanzierungsangebot
erstellt, das den Kaufpreis, eventuelle Modernisierungskosten und die Nebenkosten abdeckt.

Für eine rechtssichere Kaufabwicklung ist es sinnvoll, dass die Finanzierung vor dem
Notartermin verbindlich zugesagt ist. Häufig wird eine Finanzierungsbestätigung oder
ein Darlehensvertrag vorgelegt, damit der Verkäufer Sicherheit über die Zahlungsfähigkeit
des Käufers erhält.

4. Notar, Kaufvertragsentwurf und Prüfung

Der eigentliche Immobilienkauf erfolgt in Deutschland zwingend über einen Notar. Dieser
erstellt auf Basis der Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer einen Kaufvertragsentwurf.
Der Entwurf wird beiden Parteien vorab zur Prüfung zugesandt. Typische Inhalte sind:

• Kaufgegenstand (Grundstück, Wohnung, Stellplatz, Zubehör)
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Übergabetermin und Nutzen-/Lastenwechsel
• Regelungen zu Mängeln, Gewährleistung und Haftung
• Grundbuchsituation, Lastenfreistellung, Dienstbarkeiten
• Besondere Vereinbarungen (z. B. Inventar, Renovierungsverpflichtungen)

Käufer sollten den Entwurf sorgfältig prüfen und bei Unklarheiten Rücksprache mit dem Notar
oder einem Rechtsberater halten. Änderungen und Ergänzungen werden vor der Beurkundung
abgestimmt, damit beim Notartermin keine offenen Punkte mehr bestehen.

5. Notartermin und Beurkundung des Kaufvertrags

Beim Notartermin wird der Kaufvertrag vollständig verlesen, erläutert und von beiden Parteien
unterschrieben. Der Notar bestätigt die Identität der Beteiligten und stellt sicher, dass
alle Regelungen rechtlich wirksam und verständlich sind. Mit der Beurkundung entsteht ein
rechtsverbindlicher Kaufvertrag.

Häufig werden im Kaufvertrag sogenannte Fälligkeitsvoraussetzungen geregelt, etwa die
Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Lastenfreistellung oder die
Vorlage einer Finanzierungsbestätigung. Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind,
fordert der Notar den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auf.

6. Kaufpreiszahlung, Übergabe und Grundbucheintragung

Nach Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen überweist der Käufer den Kaufpreis an den
Verkäufer oder – bei Treuhandabwicklung – auf ein Notaranderkonto. Der Verkäufer bestätigt
den Zahlungseingang, und es wird ein Übergabetermin vereinbart.

Bei der Übergabe werden Schlüssel, ggf. Unterlagen wie Bedienungsanleitungen, Wartungsnachweise
und Protokolle übergeben. Gleichzeitig wird ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem Zählerstände,
sichtbare Mängel und der Zustand der Immobilie dokumentiert werden. Parallel veranlasst der
Notar die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Mit der Eintragung ist der Käufer
rechtlich Eigentümer der Immobilie.

7. Typische Fallstricke und wie man sie vermeidet

In der Praxis entstehen Probleme häufig durch unklare Absprachen, fehlende Unterlagen oder
nicht rechtzeitig gesicherte Finanzierung. Auch ungeklärte Baurechtsfragen, nicht genehmigte
Umbauten oder offene Mängel können die Kaufabwicklung verzögern oder zu Streit führen.

Empfehlenswert ist daher:

• Frühzeitige Klärung der Finanzierung und Einholung einer Finanzierungsbestätigung
• Vollständige Objektunterlagen bereits vor Vertragsentwurf zusammentragen
• Klare Regelungen zu Mängeln, Renovierungen und Übergabetermin im Kaufvertrag
• Dokumentation des Zustands der Immobilie im Übergabeprotokoll
• Bei Unsicherheiten rechtliche Beratung durch Fachanwalt oder Notar